Adózás ingatlan eladás után

Felment az ingatlanod értéke. Eladod és örülsz a hasznodnak.

De vajon számoltál-e minden költséggel?

Jelentős összegtől eshetünk el, ha nem vesszük figyelembe a törvény által előírt adózási kötelezettségeket!

Napjainkban egyre többször éljük meg, hogy a pár éve még alacsonyabb áron megvett ingatlant akár másfél-kétszeres áron tudjuk értékesíteni.

Ha figyelembe vesszük, hogy Komárom-Esztergom megyében a Gamma House mérései alapján 28%-os áremelkedés történt az elmúlt 1 évben, akkor könnyen megérthetjük ennek az okait is.

Mindenki szeretne egy kis profitot realizálni a megvett ingatlanból.

Ez a cikk azért íródott, hogy segítsen tájékozódni a 2022-es évben érvényes ingatlan adózási kötelezettségekről.

Először is muszáj tisztába tennünk, hogy ingatlan eladásakor adót, míg ingatlan vásárlásakor vagyonszerzési illetéket vagyunk kötelesek fizetni.

A vagyonszerzési illeték csökkenthető, de cikkünk jelenleg nem ezt a kérdéskört tárgyalja. Mi most csak az ingatlan eladás után fizetendő adóval fogunk foglalkozni.

Ma Magyarországon az emberek kötelesek személyi jövedelem adót (SZJA-t) fizetni, melynek mértéke változtatható bizonyos tényezőkkel. Ingatlan esetén jövedelem keletkezik az ingatlan eladásakor. Ebből a jövedelemből számoljuk ki az adóalapot.

Jövedelemnek egészen pontosan a bevétel és a költségek közötti különbséget nevezzük. Ingatlan eladásakor a matek így néz ki: ingatlan eladásból származó bevétel csökkentve a felmerült költségek közötti különbséggel.

Tud ez a szám negatív is lenni?

Természetesen. Ha valakinek több költsége van egy ingatlannal, mint amekkora bevételre tesz szert, úgy az adózás akár le is nullázható.

Szemléltessük az adózást egy példával:

Pista vesz egy családi házat Tatabánya Kertvárosban 2021-ben, melynek értéke 30 millió forint. A ház erősen felújítandó, régi a tető, repedezettek a falak stb. Pista úgy dönt, hogy felújítja az ingatlant.

A felújítás költsége a szakemberek hiánya és a napi árazás miatt épphogy nem Empire State Building méretű, így rákölt 24,7 millió forintot, ezen felül közjegyzői díjra kifizetett 300.000 forintot.

Pista a legjobb ajánlatot választja, így megbízza a Gamma House-t, hogy becsülje fel a felújított ingatlant és értékesítse. A ház eladásra kerül 66.000.000 ft-ért, melyből 1.000.000 ft jutalékot kifizet a Gamma House-nak. Mindenki nagyon boldog.

Így Pista bevétele 66.000.000 ft, a költsége pedig 30.000.000 ft (ingatlan vásárlás összege) + 24.700.000 ft (felújítás) + 1.000.000 ft (ingatlanközvetítés + hirdetési díj) + 300.000 ft (közjegyzői díj)

Tehát a képletünk: bevétel - költség = jövedelem -> 66.000.000 ft - 56.000.000 ft = 10.000.000 ft

Alap esetben 10.000.000 ft jövedelem után kell Pistának adót fizetnie... De nem minden esetben!

Akkor végül is milyen esetekben kell adóznunk?

Ennek megállapításához a legfontosabb tényezők az idő, a bevétel és a költségek. Vegyük sorra a tényezőket és azok relevanciáját.

Az idő, mint tényező…

Nyilván az adózást meg kell előznie egy ingatlanhoz való hozzájutásnak, ahol az ingatlan szerzésének időpontja kiemelten fontos dátum.

Hogyan juthatunk ingatlanhoz? Leginkább vásárlás, ajándékozás, öröklés vagy árverés folyamán.

Öröklés esetén a szabályok mások, mi ebben a cikkben kifejezetten magánszemély által vásárolt és eladott ingatlanra fókuszálunk.

Pontosan mikortól számítjuk az ingatlan szerzés időpontját?

A szerzési időpontot onnantól számoljuk, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes okiratot az ingatlanügyi hatósághoz benyújtja. Öröklés esetén ez a nap az örökhagyó halálának napja, melyet halotti anyakönyvi kivonattal kell igazolni.

A másik fontos tényező a bevétel. Mi is pontosan a bevétel?

Amikor eladod a birtokodban lévő ingatlant, akkor ezt adásvételi szerződéssel teheted meg.

Bevételnek az adásvételi szerződésben szereplő ELADÁSI árat nevezzük.

Mivel csökkenthető az adóalap, vagyis mit könyvelhetünk el költségként?

• Az ingatlan megszerzésére vonatkozó összeg, vagyis az ingatlan megvásárlására fordított összeg, mely az adásvételi szerződésben szerepel
• A megszerzéssel összefüggő, számlával igazolható kiadások például ügyvédi díj, vagyonszerzési illeték
• Az értéknövelő, számlával igazolható beruházások, felújítások, mint villamos hálózat korszerűsítés, szigetelés, nyílászárók cseréje, fűtéskorszerűsítés anyag- és szakember költségei
• Az ingatlan eladásával kapcsolatos számlával igazolható kiadások pl.: ingatlanközvetítés vagy ingatlantanácsadás díja - így az ingatlanközvetítő nem csak, hogy maximális áron, gyorsabban tudja eladni az ingatlanodat, de még az adózási költségeidet is csökkenti

Egy kicsit térjünk vissza az ingatlanszerzés időpontjára...

Nem véletlenül ez az adat az egyik legfontosabb, hiszen a jelenleg érvényben lévő törvények alapján ingatlan adózási kötelezettségünk csak abban az esetben van, ha az ingatlant 5 éven belül szereztük.

Idő arányosan évente csökken az adózás mértéke mindaddig, míg az 5. évet túl nem lépjük,akkortól már nem kell adóznunk.

Egészen pontosan így néz ki egy olyan ingatlan adózása, melyhez 2022-ben jutottunk hozzá:

0. év | 2022 | 100% adózás

1. év | 2023 | 100% adózás

2. év | 2024 | 90% adózás

3. év | 2025 | 60% adózás

4. év | 2026 | 30% adózás

5. év | 2027 | 0% adózás

Ha időben visszafelé nézzük, akkor 2022.06.07-én, arra az ingatlanra nincs adófizetési kötelezettségünk, melyet 2017.06.08 előtt szereztünk.

Na de mit is jelentenek ezek a fent leírt százalékok? Inkább el se adjuk az ingatlant, hiszen a nyereség 100%-át leadózzuk az első két évben?

Még mielőtt a párnába harapva „harakirit” követnénk el, értelmezzük az SZJA fizetést.

2022.06.07-én az aktuális szabályozások értelmében az SZJA jelenleg hatályos mértéke 15%.

Természetesen ez a szabályozás változhat, de cikkünk írásakor a 15%-os SZJA van érvényben.

A már említett példában szereplő Pista eladta Tatabánya Kertvárosában a családi házát, melyből a jövedelme 10.000.000 ft.

Mivel az ingatlant 2021-ben szerezte (0. év) és eladta 2022-ben (1. év), ezért a jövedelem 100%-át veszik adóalapnak, és ebből számolódik a 15% jövedelmi adó.

Tehát:

Bevétel - Költség = Jövedelem

Előbbi példánkból adódóan a jövedelem 10.000.000 ft.

A jövedelem 15%-ára fizetjük az adót, így az adóalap 1.500.0000 ft (10.000.000*0,15 = 1.500.000)

Csökkenthető-e valahogy az adóalap?

Ahogy azt fentebb bemutattuk, az időarányos adóalap csökken az évek múlásával. Kifejezetten fontos figyelembe venni ezt akkor, amikor épp egy évfordulóhoz vagy közel.

Egy jól előkészített, mindkét fél számára előnyös előszerződéssel megegyezhettek előre az eladási időben úgy, hogy az adásvétel létrejötte már egy csökkentett adóalappal kalkulált évre essen.

Létezik egy jogszerűtlen megoldás, melyet senkinek sem ajánlok:

Mindenki hallotta már ezt egy ismerősétől, persze senki sem csinálja. Ez egy olyan megoldás, ami kedvező lehet mind az eladó mind a vevő számára.

Ez pedig az, amikor az adásvételi szerződésben kevesebb összeg kerül feltüntetésre a tényleges eladási árnál.

Ebben az esetben a vevőnek kisebb összeg után kell illetéket fizetni, míg az eladónak kisebb összeg után kell adóznia.

Ismét felhívom a figyelmet, hogy ez az eljárás jogszerűtlen és senkinek sem ajánlom. Az adóhatóság vizsgálja a jövedelmeket, így az ingatlan adásvételi szerződéseket is.

Azoknál az ügyleteknél, ahol az eladási ár gyanúsan alacsony vizsgálatot indítványoz, visszaélés esetén pedig kőkeményen büntet.

Amennyiben kérdésed merül fel az ingatlan adózással kapcsolatban, akkor mindenképp keress fel egy könyvelési szakértőt, ügyvédet vagy egy profi ingatlanost.

Mi a Gamma Housenál rendelkezésedre állunk bármilyen ingatlannal kapcsolatos jogi, pénzügyi kérdésben.

Írj nekünk vagy hívj minket időpont egyeztetésért!

Gamma House - Ingaltan Alfától Omegáig

A szerző: Karakas Zsolt, Ingatlanszakértő és ingatlanbefektető