Ingatlan vásárlás

Ingatlan vásárlás az egyik legkedvezőbb feltételekkel.

Az ügyfél kényelme és biztonsága érdekében kollégáink teljes körű támogatást nyújtanak az egész vásárlás során.

Tovább

Ingatlan eladás

Ingatlan eladásban nyújtott teljes körű támogatás.

Hirdetés, lakásbemutatás, közvetítés, a kezdőlépéstől az üzlet lezárásáig tartó teljeskörű segítségnyújtás az ügyfél kényelméért és biztonságáért.

Tovább

Ingyenes hitelügyintézés

CSOK, babaváró, állami támogatások, hitelek felvételekben nyújtott teljes körű támogatás a legkedvezőbb konstrukciók felkutatásával. Részletes tájékoztatás. Azonnali ügyintézés.

Tovább

Szolgáltatások

Befektetések. Passzív jövedelem. Tréning. Oktatási anyagok. Home staging. Energetikai vizsgálat. Hőkamerás állapotfelmérés. Generálkivitelezés. Takarítás.

Tovább

Lehet-e nyereséges az infláció?

Lehet-e nyereséges az infláció?

Háború, válság, rezsi áremelés, koronavírus, hiperinfláció... Ismerős ugye?
Csak néhány mainstream cím a 2022-es évből.

Hajlamosak vagyunk, hogy olyan dolgokra fókuszáljunk, amivel nem tudunk mit kezdeni. Mondjuk úgy, hogy nincs bent a tevékenységi körünkön belül.
Hiszen, ha csak nincs a zsebünkben egy jól felszerelt, élelmezett, kiképzett és bevethető magánhadsereg, akkor valószínűleg az Orosz-Ukrán (Amerikai) háborút érdemben befolyásolni nem tudjuk.
A válság már itt van, átvészelni át tudjuk, tenni ellene nem sokat.
A koronavírus a médiában már lejárt lemez, és az emberek többsége is egy egyszerű influenzaként kezeli. Mondhatjuk, hogy az életünket már túl komoly mértékben nem befolyásolja.
Rezsi áremelés és hiperinfláció... ez a két dolog összefügg. Jobban mint hinnénk.
Na de mi is egyáltalán az az infláció, és mit tudunk vele tenni? Átok ez, ami mindenkit súlyt, vagy esetleg tudunk belőle profitálni is?

Cikkemben erre keresem a választ!

Na hát akkor, mi is maga az infláció?

Inflációról akkor beszélünk, amikor az árak átlagosan emelkednek, és a vizsgált gazdaság pénzneme csökken. Vagyis adott mennyiségű pénz mennyiségért - például 10.000 forint kifizetéért - kevesebb árut tudunk vásárolni
a boltban, kevesebb üzemanyagot tudunk tankolni, kevesebb valutát tudunk venni stb.

Az infláció vagy ellentétje a defláció jelen van minden gazdaságban. 

Munkahelyeken gyakran halljuk, hogy infláció követő béremelés. Például az év első felében a főnök behív az irodájába, átad egy borítékot mi pedig örülünk, hogy hurrá körülbelül 2-12% között megnövelik a bérünket.
Akkor az infláció jó, és profitálunk belőle?

A kérdés teljesen relatív. Vizsgáljuk meg, hogy egy adott inflációs helyzetben az infláció követő béremeléssel a keresetek meghaladják-e az inflációt, vagy sem. 
A legtöbb esetben a válasz az, hogy a keresetek nem haladják meg az inflációt. Így hiába kap a lakosság béremelést, ha pénzüknek vásárlóereje kevesebb lesz. A lakosság szegényebbé válik,
bár azt hiszik, hogy többet keresnek.

A könnyebb megértés kedvéért nézzünk egy egyszerű példát: 2022 Áprilisában Klaudia havi 300.000 forintot keres, mint irodai alkalmazott. 
A Központi Statisztikai Hivatal szerint 2021 Áprilisa és 2022 Áprilisa között az éves átlagos infláció 6,74% volt. Amikor ezt az értéket megállapítják, akkor megvizsgálják, hogy a nyersanyagok, élelmiszerek, üzemanyagok stb. ára hogyan változott.
Ebből kijön egy átlag szám. Ha egy közkedvelt élelmiszert nézünk, akkor láthatjuk, hogy például a csirkemell ára kevesebb mint 12 hónap alatt, 1200 ft-ról 1800-2400 ft-ra emelkedett. Ez 50-100% -os infláció. Na de akkor, hogy jön ki a 6,74%?
Úgy, hogy ez egy átlag, és ha például a gyufa ára nem változott csak 2%-ot, akkor a vizsgált termékek átlagos áremelkedése átlagosan 26%-os áremelkedést jelent. Más kérdés, hogy milyen gyakran vásárolunk gyufát, és milyen gyakran vásárolunk csirkemellet.
Ha így vizsgáljuk az inflációt, akkor azért a statisztika nem túl reális, ugye? 
Minden esetre Klaudia cégénél a vezetőség nagyon korrekt, és úgy gondolják, hogy az átlag infláció magasabb, mint 6,74%. Ezért alapul veszik a 2022 Április hónapra vonatkozó inflációs mutatót és 9,5%-os fizetésemelést adnak Klaudiának. 
Klaudia nagyon örül, hiszen közel 10%-os fizetésemelést kapott.
Ebből persze még adózni fog 34,5%-ot, a munkáltatója is adózik átlagosan 20%-ot, majd az adózott pénzéből fizeti az átlag 6,74%-os (valóságban ~50%-os) inflációval és 27% általános forgalmi adóval megterhelt termékeket.
Klaudia 9,5%-al több pénzt keres, és nagyjából 30%-al kevesebbet ér a pénze. A példa jól szemlélteti, hogyan is működik az infláció.

Most már értjük, hogyan működik az infláció. De mitől keletkezik az infláció?

Erre nehéz egzakt választ adni, hiszen több módja is van.

A kereslet kínálat szempontjából megvizsgálva, ha az ingatlanpiacot nézzük, 2020-2021-ben egy emelkedő piacon folyamatosan növekvő kereslettel szembesültünk az ingatlanpiacon úgy, hogy kevesebb új ingatlan került be a piacra, mint ahányat venni akartak a vevők.
Így a kereslet nőtt, a kínálat csökkent, vagyis az árak emelkedtek.

Ha munkaerő, anyag, bér, ár növekedés szempontjából vizsgáljuk, akkor példaként értsük meg az építőiparon keresztül.
Az építőiparban a 2021-es évben logisztikai problémák miatt az építőanyagok elérhetősége csökkent. Emiatt a szakmunkások később jutottak hozzá a szükséges nyersanyagokhoz, melyek ráadásul drágábbak is lettek.
A haszonkulcs megtartása érdekében a vállalkozók kénytelen voltak árat emelni. Viszont az Ő áremeléseik miatt a vásárló erő csökkent. Így a nekik dolgozó alkalmazottak bérét is kénytelenek voltak emelni
Egyik tényező spirálszerűen hat a másikra, mely folyamatos körforgásban növeli az inflációt.

És az inflációt leginkább befolyásoló tényező a pénznyomtatás.
Pénznyomtatás alatt azt értjük, amikor az államok egyre több pénzt hoznak a forgalomba úgy, hogy nincs mögötte valós fedezet (például arany). Mivel a rendszerbe több pénz kerül, ezért a bankok több pénzt tudnak kihelyezni a gazdaságban hitel formájában.
Mivel sok hitel kerül a rendszerbe, ezért a tényleges eszközök - tehát a nem értékpapír alapú, valós, kézzel fogható értékek, mint például az ingatlanok ára meredeken emelkedni fog
Ennek az a veszélye, hogy ha túl sok fedezet nélküli pénz van egy rendszerben, az a rendszer előbb-utóbb összeomlik, és a gazdaság átrendeződik. Remek példa erre a 2008-2013 közötti válság.

Most mondhatjuk, hogy mindig is volt infláció. De a mostani időszakban ezt mégis extrán megérezzük. Mi ennek az oka?

A gazdaságok kalkulálnak az inflációval, és igyekeznek ezt 2% körül - kúszó infláción - tartani, hiszen ez könnyen kezelhető. Ilyenkor a bérek növekedése oly mértékben tudja követni az inflációt, hogy az átlag ember csak nehezen érzi azt, hogy valójában az infláció miatt kevesebbet ér a pénze.

3-4% körüli inflációnál már egy felgyorsult, vágtató inflációról beszélünk. Ilyenkor a munkabérek reálértékének csökkenése már a legtöbb ember számára jól érezhető.

Ez fölött már hiperinflációról beszélünk, mely akár 10%, 20%, 50%, 100% vagy akár a 100%-nál is jóval magasabb mértékű inflációról beszélünk. A világtörténelemben a legnagyobb infláció éppen Magyaroszágon volt, még a Pengő idejében.
1944-ben a legnagyobb forgalomban lévő pénz címlet 1.000 Pengő volt. 1945 végén az infláció oly nagy lett, hogy a legnagyobb forgalomban lévő címlet 10.000.000 Pengő volt. 1946-ban jött a Pengő vásárlóértéke annyira leromlott, hogy a legnagyobb forgalomban lévő címlet 100,000,000,000,000,000,000 Pengő lett.
Ezek elképesztő számok. Havi 13,600,000,000,000,000%-os inflációról beszélünk. Ami a való életre lefordítva annyit jelent, hogy mindennek megduplázódott az ára 15,6 óránként.
Egy példa ebből a nem is túl távoli időből, hogy az éttermek nem írtak árakat az étlapokra. Hiszen míg a vendégek rendeltek, és megkapták az ételt, az alatt az idő alatt is jelentős árnövekedés történt.
Talán saját történelmi példánk szemlélteti a legjobban, hogy mit is jelent a hiperinfláció...

 


Sajnos az iskolában nem sokat tanítanak erről, így a legtöbb embernek nincs ötlete arról, hogy az inflációt hogyan használja fel a saját érdekében.
Vegyük a munkavállalókat, akiket az infláció a legrosszabbul érint. Ők a munka vállaláskor az idejüket értékesítik a munkáltató felé. Az idő - bár legnagyobb kincsünk - nem nyújt védelmet az infláció ellen.
Átlag fölötti béremelésre azok a nagyon képzett munkavállalók számíthatnak, akik nehezen pótolhatók. Így a munkavállalók legnagyobb része emiatt még kitettebb az inflációnak.

A 2008-as devizahiteles válság emléke még bőven köztünk él, hiszen a szemünk láttára ment tönkre egy generáció a megfelelő pénzügyi ismeretek hiánya miatt.
Azok, akik ezen időszak elszenvedői voltak változó kamatozású hitelekkel rendelkeztek. A változó kamatozású hitelek kockázata pedig éppen az, hogy egy magas infláció esetén a megváltozott kamat akár 3-4 szerese is lehet az eredetileg felvett feltételeknek.
Emiatt volt az, hogy egy pénzügyi ismeretekkel nem rendelkező, egy teljesen más politikai rendszerben, más szabályokhoz szokott generáció óriásit veszített ezen az időszakon.

Mondhatná most a biztonságra vágyó kezdő befektető, hogy tegyük a pénzünket állampapírba vagy bankba. Hiszen az értékpapír infláció követő. Természetesen ezek a befektetések olyannyira infláció követők, mint a példánkban említett Kladia béremelése.
Az állam és a bank okos, nem ostoba. Ők azok, akik lefektetik a pénzügyi szabályokat, és egyben mindenki biztos lehet - nem önmaguk ellen játszanak! Ők olyan pénzösszegek után fizetnek kamatot, ami a valóságban nem tart lépést az inflációval.
A bank a betétbe helyezett pénzből például újabb hiteleket bocsát ki, melyeket jóval magasabb kamatozással visszakap, vagy éppen olyan befektetésekre költi, ami a pénz többszörösét termeli nekik.
Míg biztonságra vágyó kezdő befektetőnk pénzének vásárlóereje kevesebb lesz, addig a bank nagyot kaszál. Sajnos ugyanez igaz az állami értékpapírokra is.

Na jó... akkor minden negatív, az infláció rossz, és minek dolgozzunk, ha a pénzünk úgyis kevesebbet fog érni?

Tanuljunk a gazdagoktól és azoktól, akik megtanulták, hogyan profitáljanak az inflációból. Saját példámon bemutatom, hogyan is lehet pénzt keresni az inflációval.
Ennek két módja is van, az egyik a tőkeáttét, a másik a fedezeti ügyletek.
A fedezeti ügylet bárki számára könnyen megérthető, egyszerű, és nem kell hozzá egyetemi diploma, érettségi, de még 8 általános iskolai osztály sem.

Használjuk a hitelt arra, hogy nyereséget termeljen nekünk, és ne veszteséget!
Hitelekből létezik fix törlesztőrészlettel rendelkező hitel. Ennek óriási előnye az, hogy az adott árfolyamon rögzítjük a hitelt sok-sok évre előre. 
Például felveszünk egy hitelt 8%-os kamattal. A valós infláció 30% körüli. Az általam felvett hitel konstrukciótól függően 10-20 évig fix, vagyis nem fog változni a 8%-os kamat.
A lekötött pénzemet az infláció nem veszélyezteti, akkor sem, ha eléri az 1000%-ot. Míg minden más 30%-al drágul, én az eredeti összegre fizetek 8%-os kamatot.

Mitől lesz befektetési ez a hitel? Attól, hogy például ingatlant vásárolok belőle, amelyet bérbe adok.
A bérleti díjak jelentősen emelkedtek az elmúlt években, és amíg a világban infláció van, a bérleti díjak sosem fognak csökkenni.
Tegyük fel, hogy a hitel törlesztődíjam havi 70.000 ft. Ez nem változik, hiszen fix kamatozású hitelem van. Az általam vásárolt ingatlant kiadom 150.000 ft-ért az első évben.
Így ha a törlesztőt levonom, a nettó nyereségem 80.000 ft / hó, mínusz az adózás. A következő évben az infláció miatt a bérleti díj is emelkedik, tehát inflációtól függően 155.000-170.000 ft-ért tudom kiadni azt az ingatlant, aminek a törlesztője nem változik.
Ez egy személyes példa volt, de természetesen temérdek egyéb példát is fel lehet hozni, hogyan tudod az inflációt a saját javadra fordítani.

Ne feledd! Az inflációnak lehetsz elszenvedője, vagy a haszonélvezője. Rajtad múlik, hogyan döntesz!

Ha érdekel hogyan védd ki az inflációt, és szeretnél személyre szabott, a saját pénzügyeidre vonatkozó coacholást kapni, akkor keress meg az info@gammahouse.hu email címen, vagy a 06305388223 telefonszámon.

Gamma House - Ingatlan Alfától Omegáig

A szerző Karakas Zsolt, ingatlanszakértő és ingatlanbefektető

Ez az oldal a jobb felhaszálói élmény érdekében HTTP sütiket használ. További információk