Közeledünk az Április 3-hoz. Az ország nagy része drukkol, átkozódik, dühöng vagy... lakást vásárol!
Aki egy politikai véleménycikkre vágyik, az nyugodtan kattintson tovább, mert ez a cikk nem a politikai állásfoglalásról fog szólni.
Cikkünkben azt elemezzük a Márciusi ingatlanpiac alakulását, és a rendelkezésre álló tények alapján megvizsgáljuk,
hogy mennyire befolyásolja a választás az ingatlanokkal kapcsolatos vásárlási kedvet.
Ha a márciusi hónapot nézzük, az ingatlanpiac nem állt meg.
Az árak növekedése viszont lassult, és a Gamma House-nál azt tapasztaljuk,
hogy ennek hatása van az ingatlan adásvételekre is.
A február végén kitört az ukrajnai háború (vagy különleges hadművelet - kinek hogy tetszik) és teljesen elvonta az emberek figyelmét.
Normális emberi reakció, hogy az új, megváltozott körülmények alapján megfigyelünk, majd reagálunk.
A média kattintásvadász cikkei tökéletesen magukra vonták a figyelmet.
Az újságírók degeszre tömték magukat az új helyzetre kíváncsi, információra éhes emberek kattintásaival.
Így a fókusz érezhetően elterelődött az ingatlanpiacról.
Egyesekben a félelem triggerek megfelelő megpiszkálása elérte az ingatlanpiac számára nem kedvező eredményt: mégpedig azt, hogy kivártak.
De ez a kivárás csak az ingatlanpiacnak és az eladóknak rossz... vagy a vevőknek is?
Az idei év már az ukrajnai helyzet kialakulása előtt is úgy kezdődött, hogy az építőipar 30-50% -os áremelkedést prognosztizált.
Egy ilyen helyzetben a kivárás csak tovább gyengíti a vásárlók pozícióit, hiszen az áremelkedés nem áll meg az építőiparban, sőt...
Az Ukrán helyzet erős nyersanyag, és áruhiányt eredményez a gazdaság minden területén. Nem csak a legnagyobb öntödék érintettek ebben a kérdésben,
de a fa importálás, az élelmiszeripar és kvázi minden terület érintett.
A 30-50%-os prognosztikát nyugodtan felejtsük el, és készüljünk egy sokkal erősebb inflációra!
És ez, hogy kapcsolódik a választáshoz?
Ebből a szempontból lényegtelen, hogy kire szavazunk, hiszen nem a mindenkori Magyar kormány fogja befolyásolni az Ukrajnában kialakult helyzetet.
Amíg az emberek félnek a háború eszkalálódásától, addig a piacon ez a hatás érződik. Hozzáteszem, erősen érezhető volt a Covid megjelenésekor is, hogy a túláradó információáramlás sokkal ellenállóbbá
tette az embereket az új impulzusokkal szemben. Így egy ilyen háborús helyzet is, a nagy többség számára csak korlátozott ideig lesz érdekes. A fókusz lassacskán visszaterelődik a saját szükségletekre.
Úgy, hogy egyelőre a kormánypárt kommunikálta egyértelműen azt, hogy a választási nyereségük esetén a családtámogatási otthonteremtési programot, és a babaváró hitel programot tovább erősítik.
Márpedig ezen tényezőknek erősen szerepük van a vásárlási kedv növelésében.
Sokan a szükséges 20%-os önerőt babaváró hitelből oldják meg. Ezen felül nem mindegy a 4%-os illetékmentesség egy minimum 20-30 millió forint értékű lakásnál, vagy egy még nagyobb értékű háznál.
Természetesen ez is egyelőre csak egy ígéret. Valóssá akkor válik, ha manifesztálódik.
A másik oldalon vélhetően ezen támogatások oly mértékben lennének átalakítva vagy megszüntetve, hogy a vásárlási kedvnél is érzékelhető visszaesés lenne.
Hozna ez árcsökkenést?
Nem valószínű.
Az ingatlan továbbra is az egyik legjobb befektetés, ezért akinek van lehetősége megvenni, az nem fogja kihagyni.
A piac vélhetően átalakulna, és az ingatlanvásárlás kizárólag a kiváltságosok játszótere lenne...
Van még egy tényező, amelynek közvetve igen, de közvetlenül nincs köze a választás eredményéhez. Ez pedig a jegybanki alapkamat. A monetáris politika kénytelen reagálni az aktuális inflációs nyomásra.
A forint gyengülése jelentős hatással van az importőrökre, még ha az exportőröknek hosszú távon nyereséget is tud termelni.
A forintgyengülésre reflektálva a jegybank folyamatosan kamatot emel, hiszen ez az egyetlen rendelkezésre álló eszköze van.
A bevallott infláció jelenleg 8%, de a valós infláció vizsgálatánál érdemes egy unorthodox gazdasági megközelítéssel, az adott személyek életében felhasznált fogyasztási cikkek inflálódását vizsgálni.
Egy ilyen vizsgálatnál könnyedén kijöhet 20-30%-os átlagos infláció is. Hiszen nem biztos, hogy az átlagos lakásvásárlót közvetlenül érinti a mikrochipek árának közel 70%-os volatilitása.
De érezni fogja a saját bőrén a lakásvásárlásnál, hogy 1 hónap alatt 20%-ot nőtt az ingatlanok ára.
Ha a lakásáremelkedést górcső alá vesszük, és mondjuk Komárom-Esztergom megye teljes egészét vizsgáljuk, láthatjuk, hogy az ország egyik legnagyobb emelkedést elérő régiójáról beszélünk.
Most igazán jól járnak azok az emberek, akik 2013-ban 4.000.000 forintért vettek lakást, és most 30.000.000 forintért dobják piacra.
Persze sok embertől hallom, hogy: "Ennyiért nem veszek lakást. Őrület, ami megy. Kivárok. Majd bezuhannak a hitelek. Majd jön Optimus Prime "és egyéb blődségek... Akármi is legyen a késlekedés oka, mindig van valamilyen "megváltó várás".
Ezen jelenség pszichológiai háttere, hogy a lakásvásárlás az esetek többségében nagy feszültséggel jár, hiszen nagy összeget mozgatnak meg az emberek.
Ilyenkor viszonylag normális, hogy beindul a kifogásgyártás, és a külső forrásra való hivatkozás.
Ezek az emberek a szívük mélyén tudják, hogy nem fognak vásárolni, és megnyugtatják magukat azzal, hogy van mire fogni - megmagyarázni az állandó késlekedésüket.
Az elmúlt 100 évben a lakásárak szigorú monoton emelkedést produkáltak, tehát nőttek. Még ha történtek is korrekciók, az új árszint idővel mindig áttörte a korábbi csúcsokat, és nem lesz ez máshogy most sem.
A banki kamat még mindig kedvezőbb a bevallott 8%-os nominál inflációnál. Ergo bárki, aki hitelt vesz fel 8%-os kamat alatt, az megvédi a pénzét.
Megéri hát kivárni a további lakásáremelkedést, és egy esetleges - de ideiglenes - olyan jegybanki alapkamatot, amikor már a felvett hitelnél értékét veszíti a pénzünk?
Szerző - Karakas Zsolt, ingatlanszakértő, befektető